Das Mietrecht regelt das Mietverhältnis vom Abschluss des Mietvertrages bis zu dessen Kündigung und dem Auszug des Mieters.
Dabei überlässt der Vermieter sein Eigentum dem Mieter, der dafür in den Räumen wohnen oder sein Gewerbe betreiben darf. Alles könnte so schön sein, wenn es nicht auch hier jede Menge Konfliktpotential gäbe.
Der Anfang vom Ende: Die Kündigung.  Mieter und Vermieter können jeweils fristgerecht oder auch fristlos kündigen, wenn bestimmte Voraussetzungen vorliegen.  In jedem Falle sind dabei vom Gesetz vorgegebene Fristen und Formalien zu beachten.
Fristlos kann ein Mieter kündigen bei Vorliegen eines wichtigen Grundes, z.B.  wenn die Mietsache nicht vertragsgemäß genutzt werden kann oder der Zustand der Wohnung gesundheitsgefährdend ist. Beispiele sind die verspätete Übergabe der Wohnung, erhebliche Mängel, wie z.B. Ungezieferbefall, starker Lärm, Schimmel. Entgegen landläufig verbreiteter Meinung hat der Mieter bei einer fristgemäßen Kündigung grundsätzlich kein Recht, zur Abkürzung seiner Kündigungsfrist einen (oder gar drei) Nachmieter zu benennen.  Der Vermieter hat die freie Wahl, ob er den Nachmieter akzeptiert und den Mieter früher aus dem Mietvertrag entlässt.

Vermieter haben bei einer ordentlichen Kündigung ebenfalls Fristen einzuhalten und benötigen einen vom Gesetz zugelassenen Kündigungsgrund.  In Frage kommt hier ein vertragswidriger Gebrauch der Wohnung, wie z.B. wiederholte Lärmbelästigung durch den Mieter, unpünktliche Mietzahlungen oder Mietrückstand, unerlaubte Haustierhaltung oder auch die Eigenbedarfskündigung.
Eine fristlose Kündigung durch den Vermieter droht, wenn der Mieter mit der Mietzahlung für mehr als zwei Monate in Verzug ist oder seine Sorgfaltspflichten grob verletzt, z.B. bei baulicher Veränderung der Mietsache, bei Übergang von privater zur gewerblichen Nutzung  und umgekehrt, oder bei unbefugter Gebrauchsüberlassung oder Untervermietung an Dritte. Hat der Vermieter gekündigt und zieht der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus, kann der Vermieter den Mieter auf Räumung verklagen (Räumungsklage).

Ein weiteres Problemfeld im Mietrecht ist die Mietminderung wegen Mängel.
Fenster sind undicht, Wände feucht (Schimmel), die Heizung ist ausgefallen, der Aufzug steht still, der Mieter fühlt sich durch Lärm von außen belästigt. Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, Mängel der Mietsache  unverzüglich zu beseitigen. Damit der Vermieter überhaupt Gelegenheit hat, einen Schaden zu reparieren, muss der Mieter seinen Vermieter umgehend von aufgetretenen Mängeln in Kenntnis setzen. Diese Mängelanzeige oder Mängelrüge muss bestimmten Formalien genügen, damit sie rechtliche Folgen auslösen kann.  Werden die Mängel nicht beseitigt, kann der Mieter die Miete mindern. Die Höhe der Mietminderung ist stark vom Einzelfall abhängig, orientieren kann man sich aber an von Gerichten entwickelten Tabellen . Die Kosten für kleinere Reparaturen muss ein Mieter aber selbst tragen, wenn im Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel vereinbart ist.

Die Nebenkostenabrechnung ist ebenfalls ein Quell juristischer Auseinandersetzungen.
Die Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnung  gehört mit zu den Verpflichtungen des Vermieters, sofern der Mieter monatliche Abschlagszahlungen leistet. Das Gesetz regelt hier nicht nur bestimmte Fristen, sondern auch die Art der umlegbaren Nebenkosten. Nach der Betriebskostenverordnung dürfen nicht alle, sondern nur bestimmte Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden. Auch muss die Abrechnung immer bis zum Ende des Folgejahres erfolgen, sonst kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen.

Viele Mietverhältnisse enden im Streit um Renovierung und Schönheitsreparatur.
Die meisten Mietverträgen enthalten eine Klausel, wonach der Mieter die Wohnung nach Auszug renovieren oder auch während der Mietzeit Schönheitsreparaturen durchführen muss. Unter Schönheitsreparaturen fällt alles, was sich während der Mietdauer abgenutzt hat und mit einfachen Mitteln wieder richten lässt – z. B. Wände tapezieren und streichen, Löcher zuspachteln oder Heizungen sowie Türen und Fenster von innen streichen. Was eine vertragsgemäße Abnutzung ist und was darüber hinausgeht, ist insbesondere bei Parkettboden immer wieder Streitthema. Aber nicht alle Klauseln zur Renovierungspflicht  sind wirksam. Unwirksame Klauseln führen dazu, dass gar keine Schönheitsreparatur vom Mieter auszuführen ist. Klauseln mit starren Renovierungsfristen oder Farbwahlklauseln sind meist ungültig.

Während des laufenden Mietverhältnisses kann auch das Thema Mieterhöhung zu Streit führen.
Im bestehenden Mietverhältnis darf der Vermieter die Miete erhöhen, um sie an eine allgemeine Preissteigerung anzupassen. Hierbei sind so genannte „Kappungsgrenzen“ zu beachten (z.B. max. 20% innerhalb von 3 Jahren). Ein weiterer Grund für die Erhöhung der Miete können Modernisierungsmaßnahmen sein. Das sind bauliche Veränderungen, die den Wohnwert erhöhen (Schallschutzmaßnahmen, neue Sanitäreinrichtungen) oder zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie und Wasser führen (z.B. Wärmedämmung). Bei jeder Mieterhöhung  muss der Vermieter gewisse Formalien einhalten, z.B. Form, Frist und eine Begründung. Dabei kann er sich auf einen Mietspiegel berufen, auf ein Sachverständigengutachten oder auf drei Vergleichswohnungen. Bei einem Index- oder Staffelmietvertrag sind jährliche Steigerungsraten von vornherein festgelegt. Auch bei einem Zeitmietvertrag mit einer Festmiete ist die Anpassung an eine Vergleichsmiete ausgeschlossen. Der Mieter hat bei Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht.

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Rechtsanwalt für Mietrecht in Castrop-Rauxel
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